Ste najemodajalec poslovnega prostora in imate težave s plačili najemnine? Ste najemnik in dejavnosti ne morete opravljati? Plačilo najemnine v času pandemije koronavirusa je svojevrsten izziv, ki je odprl številna vprašanja.
Medtem ko predlog Zakona o zagotovitvi dodatne likvidnosti gospodarstvu za omilitev posledic epidemije COVID-19 predvideva pomoč za najemnike poslovnih prostorov v lasti države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ne zaračunavanje najemnine ali dela najemnine), pa zaenkrat ni zaslediti predlogov pomoči za najemnike tržnih poslovnih prostorov. V nadaljevanju podajamo več informacij o pravicah posameznih skupin.
Primarno gre opozoriti, da spodnje stališče velja samo za primere kot najemodajalec in najemnik, v najemni pogodbi za poslovne prostore nista vnesla določil s katerimi bi reševala vprašanje razveze oziroma prekinitve plačil v času epidemije ali ob nastanku višje sile.
Pravice najemodajalca
Najemna razmerja katerih predmet so poslovni prostori, ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Najemnik je dolžan plačevati najemnino ne glede na izredne razmere. Vsakršen odpis, delno znižanje ali odlog plačila najemnine, je predmet dogovora med najemnikom in najemodajalcem. Za trenutno situacijo ni in ne more biti odgovoren najemodajalec, zaradi česar menimo, da glede na dosedanjo sodno prakso, do razveze najemne pogodbe verjetno ne bi prišlo.
Pravice najemnika
Opozoriti gre, da niti ZPSPP niti Obligacijski zakonik (OZ) ne vsebujeta določb iz katerih bi izhajala neposredna pravica najemnika zahtevati razvezo najemne pogodbe ali znižanje najemnine. Ima pa najemnik pravico vložiti tožbo na razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Uspeh najemnika bi bil odvisen od namena sklenjene najemne pogodbe. Če je bil namen vzajemnost dajatev, torej omogočanje uporabe najetega prostora za poslovno (trgovinsko) dejavnost v zameno za najemnino, je treba upoštevati, da je najemnik gospodarski subjekt, ki opravlja svojo poslovno dejavnost na trgu zaradi ustvarjanja dobička. Če tega namena ni mogel dosegati, bi navedeno lahko utemeljilo zakonsko predpostavko za razvezo pogodbe.
Najemnik bi moral za uspeh na takšni podlagi konkretizirano zatrditi obstoj izgube pri poslovanju na sporni lokaciji, ki je tako visoka, da bi bilo nepravično ohraniti pogodbo v veljavi s takšno vsebino, kakršno je imela ob sklenitvi. Poleg tega bi sodišče, ki bi zadevo obravnavalo, zelo verjetno upoštevalo, ali je najemnik pred krizo ravnal s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika. Skrbnost dobrega gospodarstvenika namreč pomeni, da bi moral najemnik računati z dejstvom, da so razmere na trgu po naravi stvari spremenljive in pravočasno sprejeti posebne poslovne ukrepe z namenom nevtralizacije ali vsaj zmanjšanja negativnih vplivov.
Trenutna situacija je gotovo prizadela vse, tako najemnike kot najemodajalce. Plačilo najemnine v času pandemije koronavirusa predstavlja izziv tako za podjetnike kot pravnike, zaradi česar vam svetujemo sklenitev dogovora. Upoštevati je potrebno, da tovrstne situacije v novejši zgodovini še ni bilo in tako ni mogoče z gotovostjo trditi, kakšno stališče bo sprejela sodna praksa. Obstaja možnost, da bo ta sledila načelu vestnosti in poštenja ter enake vrednosti dajatev, ter na takšen način pomagala najemnikom. Glede na navedeno se priporoča, da najdete sporazumno rešitev, ki bo najemniku omogočala nadaljevanje poslovanja, najemodajalcu pa prihranila dolge sodne postopke zaradi odstopa od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, izpraznitve nepremičnine ter zaradi neplačila najemnine, ki lahko v praksi trajajo tudi več let.