Stvarnopravni zakonik (SPZ) določa pravice solastnika pri prodaji nepremičnine. Solastnik nepremičnine ima v skladu s 3. odst. 66. člena SPZ pri prodaji deleža, zakonito predkupno pravico. Ali ima solastnik pravico vedeti, komu se nepremičnina prodaja?
Pred prodajo je solastnik dolžan o prodaji seznaniti predkupnega upravičena (drugega solastnika). Ta je dolžan v roku 30 dni prodajalca obvestiti o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Prodajalec mora predkupnega upravičenca prav tako seznaniti, kdo bo kupec. Takšno stališče je zavzelo Vrhovno sodišče RS v zadevi II Ips 328/2017 z dne 11.01.2018.
Sodba praksa Vrhovnega sodišča RS
Vrhovno sodišče RS je pojasnilo, da mora predkupni upravičenec vedeti, kdo bo vstopil v solastninsko razmerje. Šele na tej podlagi se namreč lahko odloči o tem, da bo izkoristil svojo pravico. Stališče Vrhovnega sodišča RS torej je, da se predkupni pravici ni mogoče odpovedati, če predkupni upravičenec ni seznanjen z vsemi bistvenimi sestavinami prodajne pogodbe, torej tudi informacijo kdo je potencialni kupec.
Takšno stališče je najmanj nejasno, saj sodišče ni podalo odgovora na vprašanje, ali so pravice solastnika pri prodaji nepremičnine enake, če gre za prodajo preko posrednika (nepremičninske agencije). Dejstvo je, da kupec večkrat ni znan saj se nepremičnina prodaja nedoločenemu krogu ljudi (javna objava). Glede na stališče sodišča je prodajalec dolžan najprej najti kupca, ter nato o tem seznaniti solastnika kot predkupnega upravičenca in mu ponuditi prodajo pod enakimi pogoji. Torej ko je med prodajalcem in kupcem že doseženo soglasje glede vseh bistvenih sestavin prodajne pogodbe, niti prodajalec niti kupec še ne moreta vedeti, ali je realizacija sploh mogoča, saj ima zadnjo besedo vedno predkupni upravičenec.
Ne glede na stališče Vrhovnega sodišča RS menimo, da je takšna odločitev neživljenjska. Gre za nesorazmeren poseg v pravico do zasebne lastnine in bi morala biti odločitev v primeru ko se nepremičnina prodaja javno preko nepremičninske agencije drugačna. Pravice solastnika pri prodaji nepremičnine, ne morejo prevladati nad pravico posameznika do prostega razpolaganja z nepremičnino.
