Najem poslovnih prostorov je od leta 1974 urejal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Prenehanje veljavnosti ZPSPP je določil Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E) tj. 19. junija 2021. Ta med prehodnimi določbami določa, da z dnem uveljavitve SZ-1E v celoti preneha veljati ZPSPP. Opozoriti pa gre, da se ta še naprej uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo SZ-1E (link).
Prenehanje veljavnosti ZPSPP pomeni, da je prenehal veljati skoraj 50 let star zakon, ki je bil sploh v zadnjih letih predmet kritik, saj njegova vsebina ni bila nikoli prilagojena sodobnemu času in kompleksnostim sodobnih najemnih razmerij. Po 19.6.2021 se pri sklepanju novih najemnih pogodb za poslovne prostore upoštevajo določbe Obligacijskega zakonika (link).
Minimalni odpovedni rok
ZPSPP je določal minimalni 12-mesečni odpovedni rok za najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, katerega OZ več ne določa. Odpovedni rok je tako najemodajalcu kot najemniku zagotavljal določeno trdnost razmerja in seveda trajnost. Sedaj lahko stranke trajanje odpovednega roka prosto dogovorijo v pogodbi.
Sodna odpoved najemne pogodbe
Bistvena sprememba, ki jo prinaša razveljavitev ZPSPP se nanaša tudi na način odpovedi. V skladu z ZPSPP se je namreč pogodba odpovedovala preko sodišča. OZ takšnih določb ne vsebuje, zaradi česar bo za podajo odpovedi zadostovalo, da bo odpoved vročena drugi stranki, pogodba pa bo prenehala s potekom odpovednega roka.
Odstop od najemne pogodbe
V skladu z ZPSPP je lahko najemodajalec v določenih primerih odstopil od najemne pogodbe (v primeru kršitve pogodbe). V skladu z OZ lahko najemodajalec v primeru kršitev s strani najemnika pogodbo odpove, vendar bo moral za zakonito odpoved najemne pogodbe najemnika najprej pozvati na odpravo kršitev v primernem roku. Slednje je (npr. v primeru neplačila najemnine) bistveno ugodneje za najemodajalca, saj je minimalni rok, po izteku katerega lahko najemodajalec uveljavi prenehanje najemne pogodbe, skrajšan z dveh mesecev (prej 28. člen ZPSPP) na petnajst dni od poziva na plačilo.
Obnovitev najemnega razmerja
Sedaj veljavni OZ tudi ne vsebuje določb o obveznosti najemodajalca, da v roku enega meseca po izteku najemne pogodbe pri pristojnem sodišču vloži zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Slednje pomeni, da morajo biti sedaj najemodajalci še posebej pozorni, da takoj po prenehanju najemne pogodbe za določen čas, najemnika pozovejo, da poslovni prostor izprazni. V nasprotnem primeru lahko pride do t.i. molče obnovljenega najema (relocatio tacita).
Spremembe na področju urejanja najema poslovnih prostorov so vsekakor dobrodošle, vendar pa ne gre spregledati, da sedaj tovrstna najemna razmerja ureja OZ kot generalni zakon, ki nikoli ni bil namenjen in prilagojen potrebam gospodarstva in najemom poslovnih prostorov. Res je, da je ZPSPP s svojo »zastarelostjo« v pravni sistem vnašal številne nesmisle npr. minimalni 12-mesečni odpovedni rok, po drugi strani pa je kljub temu obstajal zakon, ki je najem poslovnih prostorov urejal specialno. Kot navedeno bo najeme poslovnih prostorov sedaj generalno urejal Obligacijski zakonik, določbe katerega so po našem mnenju preveč splošne, da bi upoštevale specifične zahteve in odnose, ki nastanejo s sklenitvijo najemnega razmerja za poslovni prostore. Slednje pomeni, da bo na trgu še več nejasnosti, ki bodo posledica uporabe določb OZ.
